Рынок возможностей выгодно вложить свои средства постоянно расширяется, и, если вы интересуетесь, что такое REIT фонды, спешу ответить: это Real estate investment trust, что в буквальном переводе означает инвестиционный траст недвижимости. Популярные reit фонды США - валидный инструмент вложений, и для многих инвесторов он занимает порядка 10-15% всего оборотного капитала. Собирая деньги пайщиков, компания отдает им определенные «доли» в объектах.
На текущий момент совокупная стоимость недвижимости, что сосредоточена в REIT фондах, насчитывает свыше 3 трлн. долларов. А как же получить прибыль простому вкладчику, который готов вложить не более тысячи?
REIT фонды - что это такое и как инвестировать в доходную недвижимость
REIT фонды - фонд коллективных инвестиций в недвижимость, который был придуман и реализован впервые в Америке в середине 50-х годов. «Бум» на инструмент попал на начало 820-х годов. Средняя доходность от reit фондов составляет порядка 11-12% в год. По сути, вы прямо вкладываете в компанию, основной специализацией которой есть возведение недвижимости. Интересно, что она может быть различной:
- офисные здания;
- жилые небоскребы для сдачи, продажи квартир;
- склады;
- торговые центры;
- отели.
Подобные компании тяжело переживают финансовый кризис, но, как показывает практика, вложения в физическую недвижимость достаточно часто более перспективны, чем в другие направления, и уже через 7-10 лет начинают окупаться. По своей форме REIT фонды могут быть представлены такими видами:
- Зарегистрированными, но не добавленными на биржи.
- Публично торгуемыми на биржах.
Также эксперты говорят, что бывают ипотечные, гибридные и капитальные (долевые) трастовые фонды. Начиная с 2014 года, акции REIT признаны отдельным классом активов. Для того, чтобы изучить финансовое положение компаний, во внимание берется чистая стоимость активов, средства, полученные от операций, в том числе, и скорректированные.
Как инвестировать в REIT
Изучая вопрос, как инвестировать, стоит понять принцип работы - вкладывая деньги, получаете отдельную часть всего объекта, который приносит вам доход. Всего предусмотрено 3 возможности вложения денег в этот инструмент:
- Посмотреть, акции каких компаний из REIT фондов торгуются на Московской, другой бирже и купить их.
- Приобрести ETF, в состав которого входят акции фондов.
- Купить прямо долю в REIT.
Такие операции доступны, если у вас заключен договор с иностранным брокером, инвестиционным банком или же их можно провести с помощью unit-linked - инвестиционного страхования жизни.
В России
С 2003 года в нашей стране действуют ПИФы - максимально приближенный аналог на REIT, но инвестировать в них напрямую нельзя, а лишь через посредника. Вкладывать деньги в трастовый фонд можно с помощью иностранного, в частности американского брокера, но тарифы за обслуживание не порадуют низким показателем. Доступны акции некоторых компаний, что входят в reit фонды, и торгуются на Санкт-Петербургской бирже. Список в сравнении с иностранными площадками урезан, но указав в фильтре сектора «Недвижимость», можно присмотреться к нескольким вариантам ближе.
ETF
По сути, сама структура трастового фонда невидимости похожа с ETF, но есть отдельный индекс, который целенаправленно отслеживает среднюю по рынку цену акций, которые владеют или занимаются эксплуатацией недвижимости. Это Vanguard REIT, и он следует за MSCI US REIT, что направлен на оценку показателей более 100 холдингов, что выбраны по акциям с большой и средней капитализацией. По сути, это покупка «фонда фондов».
ПИФ - аналог REIT
ПИФ - знакомый инструмент российским инвесторам, который можно прикупить благодаря отдельным компаниям, или специализированным банкам, как Тинькофф. В сравнении с реитом (Так иногда тоже называют REIT), у него одинаковый принцип работы - инвестор покупает часть всех акций или объектов, которые входят в его состав. При этом REIT исключительно специализируется на недвижимости и в обязательном порядке имеет лицензию Комиссии по ценным бумагам США с минимальным количеством акционеров от 100 лиц.
Доходность фонда
Согласно законодательству, 90% налогооблагаемого дохода должны быть выплачены в виде дивидендов, и это, разумеется, привлекает вкладчиков. Остальные 10% идут на развитие компании. Трастовый фонд должен регулярно предоставлять публичные отчеты о работе, и инвесторы могут прочесть их, чтобы принять взвешенное решение. Прибыль постоянно изменяется с условиями рынка, котировками. Актуальный показатель смотрите прямо перед покупкой.
Риски инвестиций в REIT
Изучая, какие есть REIT-фонды в России или в Америке, где их количество намного больше, стоит помимо плюсов остановиться и на определенных рисках вложений. Среди основных можно назвать весомую чувствительность к рыночной ситуации, равным счетом, как и индекс РТС - важного показателя экономики РФ. Негатива в выборе такого инструмента прибавляют аспекты:
- Отдавая всего 10% на развитие, существенно замедляется рост капитализации.
- Цена на акции прямо зависит от рыночных условий.
Примеры REIT
Применяя принцип диверсификации в своем портфеле, а также непосредственно внутри этого инструмента, трастовые фонды похожи на etf фонды, список самых лучших которых для российского инвестора можно смотреть на специализированных сайтах, учитывая стартовый порог, предлагаемую доходность, срок работы. Предлагаю ближе познакомиться с подобным инструментом, но который работает (по закону не менее 75% активов) именно с недвижимостью. Для этого создала сравнительную таблицу, а поскольку инвестиции в фонд очень зависимы от рынка, для сравнения покажу, как упала прибыль с начала карантина.
REIT-фонды и их актуальные показатели
| Компания | Направление | Дивидендная доходность % | Просадка с февраля |
|---|---|---|---|
| Simon Property (SPG) | Самый крупный оператор торговых центров | 11,2 | 55 |
| Macerich Company (MAC) | Торговые центры (3-ий по величине) | 4,18 | 60 |
| New Residential Investment Corp (NRZ) | Ипотека | 3 | 58 |
| Annaly Capital Management (NLY) | Самый крупный траст ипотечной недвижимости | 12,6 | 33 |
В среднем, на американском рынке более 250 подобных компаний. В итоге обозначу: для российского инвестора инструмент не сильно популярный, но он становится более востребованным в последние несколько лет. Сегодня все меньше экспертов рекомендуют инвестировать в ипотечные недвижимые трасты, поскольку из-за высокой безработицы рост просрочек сильно высокий, а значит, выплата дивидендов под большим вопросом.
Во времена рецессии 2009 года трастовые фонды недвижимости рухнули, как и сама недвижимость. В условиях сложного 2020 года наблюдается снижение объема инвестиций, поскольку компании не развиваются - не получают прибыль с аренды офисов, магазинов, реже продают квартиры, апартаменты, соответственно оборот и капитализация снижаются. При этом для инвестора работа с таким активом весьма привлекательна не только из-за доходности, но и других факторов:
- Несколько способов стать участником фонда.
- Лояльный старт, в некоторые рейты можно зайти от 20 долларов, хотя средняя цена 1000 долларов.
- Гибкость - продать ценные бумаги всегда проще, чем недвижимость.
- Вложения защищены от инфляции.
- Надежность - фактически не было ни одного случая, когда REIT был признан банкротом.
По надежности они сравниваются с американскими государственными облигациями. Для работы с инструментом обязательно нужно заключить договор с иностранным брокером, а если работаете с отечественными, тогда рекомендую прочесть материал о том, что такое НАУФОР, и как эта организация справляется со своей функцией саморегулирования, что размещен на www.gq-blog.ru.
Подведу итоговую черту этого материала: трастовый фонд недвижимости, возникший в США, постепенно перешел в экономики других стран. В нем есть некоторые рискованные моменты, но в целом плюсы преобладают. Остается традиционно пожелать всем, кто работает или только думает работать с этим направлением, успешного выбора и высокой дивидендной доходности.
